PL 1.179/20 e o Contrato de Locação
Por Andrea Galvão
No início de Abril, o Senador Antonio Anastasia propôs o Projeto de Lei 1.179/20 (texto inicial | texto atual) que tem como objetivo dispor sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado durante a pandemia do Coronavírus.
Tal proposta foi aceita e hoje se converteu na Lei 14.010/20. O capítulo VI, que trata das Locações de Imóveis Urbanos foi vetado, mas deixo aqui a análise de fiz na época, que ainda pode ser relevante para os Contratos de Locação.
No texto original, dentre os artigos que tratam das mais diversas áreas do direito privado, o Capítulo VI é o que vou comentar, tendo em vista que trata das Locações de Imóveis Urbanos.
Esse capítulo era composto inicialmente de dois artigos. O primeiro trata sobre a liminar para desocupação de imóveis urbanos; o segundo sobre a alteração de locações residenciais, assunto que já tinha comentado anteriormente por aqui.
O PL já foi aprovado no Senado, com algumas modificações - como, por exemplo, o antigo art. 10, que tratava de alteração nas locações residenciais -, e hoje se encontra na Câmara dos Deputados para análise.
Da Liminar para Desocupação de imóvel Urbano
O art. 9º do Projeto de Lei conta com a seguinte redação:
Art. 9º. Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.214, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
O que é a liminar nas ações de despejo? O art. 59, da Lei do Inquilinato, permite que seja expedida liminar para a desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e mediante caução.
O que mudaria com o PL? Em algumas situações, essa liminar não seria concedida, de forma que o Locatário poderá permanecer dentro do imóvel até dia 30 de outubro de 2020 ou até o final do Contrato de Locação.
O artigo acima já foi abrandado desde a proposição inicial da lei, encurtando o prazo em que não serão concedidas liminares para a desocupação de imóvel urbano.
O caput também foi alterado, passando a exibir sobre quais incisos do art. 59, §1º, não poderá ser concedida a liminar.
Ainda há possibilidade de desocupação liminar para aquelas pessoas que já haviam ajuizado ações de despejo antes de 20 de março de 2020.
Da Alteração de Locações Residenciais
O artigo 10 do Projeto de Lei tinha a seguinte redação:
Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
§ 1° Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento deque trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se àprestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
§ 2° Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercícioda suspensão previsto no caput.
§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.
O artigo propunha, portanto:
- A possibilidade de suspensão total ou parcial do pagamento de alugueis até 30 de outubro de 2020;
- O pagamento dos alugueis vencidos em parcelas de até 20% do valor devido, a partir de 30 de outubro de 2020;
- A mera comunicação sobre a suspensão pelo Locatário.
Esse assunto já tinha entrado em voga aqui no site e é um dos trabalhos que mais temos feito durante essa pandemia. Inclusive, a sugestão que temos dado àqueles que buscam alguma solução amigável é justamente essa: o pagamento parcial das locações durante o período de crise e o parcelamento do restante em parcelas, a partir do mês de outubro.
A parte do artigo que discordo veementemente é a mera comunicação, pelo Locatário, da suspensão do pagamento. O Covid-19 afeta financeiramente não a parte Locatária. Para muitos Locadores, a renda que recebem de suas locações são essenciais para sua subsistência. A conversa e a negociação entre as partes antes de qualquer suspensão no pagamento dos alugueis é essencial!
A Lei do Inquilinato, inclusive, já prevê a possibilidade de renegociação do valor do aluguel em seu art. 18. Não há, portanto, necessidade de intervenção do PL nessa negociação.
Esse foi exatamente um dos motivos que gerou a supressão do artigo 10 no texto atual da lei. Na justificação dos Senadores Oriovisto Guimarães e Major Olimpio, entendimento que eu estou inteiramente de acordo, foi mencionado o seguinte:
"Não podemos esquecer que ao suspender os pagamentos dos alugueis, deixamos de lado a preocupação da situação do proprietário, que tem por muitas vezes o aluguel como sua única fonte de renda. Dessa forma, não podemos de um lado aliviar as obrigações de uma das partes e por outro lado gerar um grande problema para a outra parte."
O que podemos levar desse artigo é um modelo de negociação, uma proposta que poderá ser apresentada pelas partes. Conforme o Senador Rodrigo Pacheco mencionou em sua justificação:
"A proposta é louvável e, com certeza, será um norte interpretativo de grande valor para as relações de direito privado durante o período".
Inclusive, na maior parte dos casos, o caminho negociado é bem semelhante com a proposta da Lei: há um desconto temporário do aluguel, que será reposto aos poucos quando a situação estiver mais estabilizada.